Le spese straordinarie nel contesto condominiale richiedono una gestione oculata e una comprensione approfondita delle normative vigenti per capire come affrontarle, tutelando l’attività e la figura dell’Amministratore.
Vediamo insieme di seguito cosa sono e come è possibile mettere l’Amministratore al riparo da situazioni fiscali complesse.
Le spese straordinarie
Nel campo condominiale, le spese straordinarie hanno una definizione ben precisa nei termini degli artt. 1004 – Spese a carico dell’usufruttuario e 1005 – Riparazioni straordinarie del Codice Civile.
Come definite dalla legislazione, queste spese vanno al di là della semplice gestione ordinaria dell’immobile: queste infatti si rendono necessarie in occasioni particolari e non sono parte della gestione consueta e annuale del fabbricato.
Pulire le scale dunque è un esempio di spesa ordinaria, mentre rifare le scale rientra nelle spese straordinarie.
L’art. 1136, comma 4, del Codice Civile stabilisce inoltre che per l’approvazione delle spese straordinarie sia necessaria una maggioranza più robusta rispetto a quella per le spese ordinarie, garantendo così una maggiore tutela nei confronti dei condomini. Infatti, per approvare questa tipologia di spesa, sono valide solo le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
È importante notare che, in caso di immobili in usufrutto, le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario, mentre le ordinarie sono a carico dell’usufruttuario.
Riforma del Codice Civile
La riforma del Codice Civile del dicembre 2020 ha introdotto nuove disposizioni in materia di condominio e spese straordinarie e a questo proposito, l’art. 1135, comma 4, offre una particolare tutela alle imprese che hanno vinto l’appalto per eseguire i lavori straordinari.
Nell’articolo è previsto infatti che l ‘Amministratore non possa commissionare i lavori senza aver preventivamente recuperato tutti gli importi previsti in un fondo ad hoc.
Tuttavia, la realtà mostra che, per far partire le opere necessarie il prima possibile, in molti casi gli amministratori anticipano il pagamento con importi residui già presenti nel conto, prima di avere l’intera somma, rischiando poi di non recuperare completamente l’importo. Ciò può portare a situazioni spiacevoli in cui il titolare dell’azienda creditrice è costretto ad emettere un decreto ingiuntivo per risolvere il pagamento.
Implicazioni fiscali e abusi edilizi
Alcune spese straordinarie, come quelle approvate nell’ambito del Superbonus 110, possono in quest’ottica sollevare questioni fiscali gravi. L’Agenzia delle Entrate di Macerata ad esempio ha recentemente segnalato abusi in questo ambito proprio per casi di mancato rispetto di quanto previsto dall’art. 1135.
Deroga dell’Articolo 1135
Per mettere al riparo la figura dell’Amministratore da situazioni come quelle già citate, l’art. 1135, comma 4, tuttavia può essere derogato. Un’amministrazione oculata potrebbe facilmente prevenire situazioni complesse semplicemente mettendo all’ordine del giorno la discussione sulla deroga a questo articolo durante la prima assemblea di condominio. Questo consentirebbe all’amministratore di tutelarsi in caso di eventuali controlli formali che potrebbero rivelare una gestione finanziaria non conforme.
È cruciale dunque che gli amministratori comprendano appieno le implicazioni fiscali e rispettino le normative per evitare conseguenze legali.
In conclusione, la gestione delle spese straordinarie richiede una conoscenza approfondita delle normative, una pianificazione accurata e un’attenzione particolare ai dettagli. Derogare alle disposizioni vigenti può offrire una flessibilità gestionale, ma è fondamentale farlo nel rispetto delle leggi e evitare problemi futuri.
